Llamar
Rivadavia 396 - Cruz del Eje | Córdoba - Argentina
Tel: (03549) 42-1136 - Cel: +54 9 3549 637199
info@francoraschetti.com
Buscanos en Facebook Seguinos en Twitter Linkedin YouTube YouTube Buscanos en Facebook Seguinos en Twitter Linkedin

SI USTED DESEA COMPRAR UN INMUEBLE
- ¿Cuáles son los pasos a seguir para la compra de una propiedad?
- ¿Que documentación se suscribe hasta la Escritura?
- ¿Qué es la Reserva de Compra?
- ¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la reserva?
- ¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?
- ¿Qué se hace constar principalmente en la reserva?
- Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites?
- ¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?
- ¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
- ¿Qué es el Boleto de Compraventa?
- ¿Qué pasa si alguna de las partes no se presenta a firmar el Boleto de Compra-venta?
- ¿Cómo se asegura el comprador de que realmente el vendedor sea el dueño, que el dueño no esté inhibido y que el inmueble no tenga "problemas" (hipotecas, embargos, etc.)?
- ¿Qué es un informe de dominio?
- ¿Qué es un informe de Inhibiciones?
- ¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro ha fallecido?
- ¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?
- ¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?
- ¿Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una casa, un lote un departamento o un inmueble rural?
- ¿Quién designa al escribano que intervendrá?
- ¿Si el comprador realiza la compra con ayuda de un crédito bancario puede designar escribano para la compra?
- ¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción diferente a la de la ubicación del bien?
- ¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra venta?
- ¿Cómo se distribuye el pago de los honorarios y gastos del escribano?
- ¿Quién paga la comisión inmobiliaria?
- ¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?
- ¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
- ¿Cuáles son los lineamientos generales de la ley del Régimen de Bien de Familia?
- ¿Cuáles son los requisitos necesarios con relación al inmueble?
- ¿Aunque sea un inmueble valioso puede afectarse igual?
- ¿Quiénes son considerados familiares para la ley?
- ¿Qué beneficios acarrea?
- ¿Desde qué momento se obtienen los beneficios?
- ¿El trámite es muy costoso?
- ¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?
- ¿Si un inmueble ya se encuentra afectado, puede hipotecarse sin desafectar el bien de familia?
¿Cuáles son los pasos a seguir para la compra de una propiedad?
Franco Raschetti Bienes Raices, controlará que quien vende sea el propietario, solicitando los títulos e informes del Registro de la Propiedad Inmueble correspondientes. Además se verifica si la propiedad está libre de gravámenes (hipotecas, embargos, etc.), si el dueño tiene la disponibilidad de sus bienes, exigiendo la exhibición de los informes correspondientes, y si, tratándose de propiedad horizontal, la unidad que desea adquirir tiene previsto el destino que usted le va a dar. En caso de dudas se envía copia del título de propiedad a un escribano para que pueda determinar la bondad de los títulos. Una vez tomada la decisión de compra de una propiedad se deberían seguir una serie de pasos a efectos de concluir positivamente la compra de la misma.
subir
¿Que documentación se suscribe hasta la Escritura?
Normalmente son tres los documentos: Reserva,  Boleto - Venta y Escritura traslativa  de dominio.
subir
¿Qué es la Reserva de Compra?
Este instrumento simplemente es una "oferta" que el comprador realiza por el inmueble en cuestión entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado.
subir
¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la reserva?
Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.
subir
¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?
En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación.
subir
¿Qué se hace constar principalmente en la reserva?
Normalmente se establece el precio que el comprador ofrece pagar al vendedor por el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.
subir
Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites?
Generalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del lapso de los días establecidos en la misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia para las partes.- Es por ello que previo a la firma del mismo es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá en la operación o en su defecto con algún abogado para que lo asesore. Se puede convenir en la reserva que se escriture en forma directa sin realizar el boleto de Compra Venta.
subir
¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?
No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.
subir
¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
En general en ese momento la parte compradora integra el 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.
subir
¿Qué es el Boleto de Compraventa?
Es un contrato formal que se otorga por instrumento privado y que crea la obligación de concluir el negocio tal como lo pactaron las partes. Esto significa que crea la obligación de hacer la Escritura Pública Traslativa de Dominio, por lo que queda claro que el Boleto de Compraventa no es un título de propiedad. En el Boleto se expresan las obligaciones de las partes: el vendedor está obligado a transmitir la propiedad, conservar el bien hasta la escritura, dar posesión y responder por evicción. En tanto, el comprador debe pagar el precio, firmar la escritura de compraventa y tomar la posesión real y efectiva del inmueble.
subir
¿Qué pasa si alguna de las partes no se presenta a firmar el Boleto de Compra-venta?
1) En caso de que el COMPRADOR no se presentara a firmar el Boleto de Compra-venta dentro del plazo de validez de la oferta, el comprador perderá la suma de la oferta.
2) Si fuere el VENDEDOR quien no se presentara a firmar el respectivo Boleto de Compraventa luego de prestada su conformidad, deberá integrar la suma que recibió, más otro tanto igual dentro de las 48 horas, en concepto de total y única indemnización contractualmente pactada.
subir
¿Cómo se asegura el comprador de que realmente el vendedor sea el dueño, que el dueño no esté inhibido y que el inmueble no tenga "problemas" (hipotecas, embargos, etc.)?
Para ello recomendamos especialmente a los compradores que se pongan en contacto con un profesional de su confianza, a quien deberá entregársele en esta instancia una copia del título de propiedad para su primer estudio. Asimismo, deberá solicitarse al Registro de la Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, "Un Informe de Dominio del Inmueble" y un "Informe de Inhibiciones del Propietario". De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones. En caso de que el vendedor fuese una sociedad el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta.
subir
¿Qué es un informe de dominio?
Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la "ficha" del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.
subir
¿Qué es un informe de Inhibiciones?
También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está "inhibida" para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble.
subir
¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro ha fallecido?
El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones, ésta es una de ellas. Aunque claro está, con determinados requisitos. Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
subir
¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos.
subir
¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?
Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un profesional de su confianza (corredor inmobiliario, escribano) dada la importancia del instrumento. Si bien existen modelos o formularios "tipo", cada operación puede tener sus características particulares.
subir
¿Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una casa, un lote  un departamento o un inmueble rural?
Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente no lo influyen. Si el inmueble objeto del negocio es rural, se deberá tener un plano del año 1969 a la fecha, caso contrario el vendedor deberá solicitar a un ingeniero agrimensor, la confección del mismo.
subir
¿Quién designa al escribano que intervendrá?
En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.
subir
¿Si el comprador realiza la compra con ayuda de un crédito bancario puede designar escribano para la compra?
Por supuesto. El Banco no puede imponer un escribano para la escritura de compra venta. Incluso existe una Ley Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que así lo establece. Es muy usual que exista un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestase atención al pretexto de que de esa manera resulta más barato, puesto que no hay duplicación de tareas, ya que el escribano que realiza la hipoteca utiliza copia de la documentación y certificados tramitados por el escribano que realiza la compra.
subir
¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción diferente a la de la ubicación del bien?
Claro que sí. Su escribano de confianza es "Escribano Público Nacional" y puede realizar operaciones de cualquier lugar del país. En algunas provincias para algunos trámites (por ejemplo la inscripción del nuevo título) deberá utilizar los servicios de otro profesional, pero la escritura de venta la puede en todos los casos hacer su escribano de confianza.
subir
¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra venta?
Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
subir
¿Cómo se distribuye el pago de los  honorarios y gastos del escribano?
Los honorarios y gastos, según usos y costumbres, serán soportados el 70% a la parte compradora y el 30%, impuesto a la venta y tasa de justicia de corresponder a la parte vendedora. Consulte con su escribano las distintas alternativas de inscripción de su futuro inmueble adquirido.
subir
¿Quién paga la comisión inmobiliaria?
Por una operación de venta de un inmueble, los honorarios profesionales  de la inmobiliaria interviniente son del 3% a cargo de cada parte, en caso de casas,  departamentos, campos y el 5% a cargo de cada parte en caso de terrenos, loteos.
subir
¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?
Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los "Impuestos" que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Agua, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención "estimativa", en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.
subir
¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien. La entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto de Compra Venta conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia el negocio no se perfecciona el comprador debe entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar.
subir
¿Cuáles son los lineamientos generales de la ley del Régimen de Bien de Familia?
La norma establece un régimen que tiende a proteger el inmueble, en el cual una familia habita, de las contingencias que pudiere tener relacionadas con las variaciones del patrimonio de su propietario. Es decir, fija un límite mínimo al cual los acreedores del dueño no pueden acceder; obviamente con ciertos requisitos y limitaciones.
subir
¿Cuáles son los requisitos necesarios con relación al inmueble?
Debe tratarse de un inmueble urbano o rural, no pudiendo así afectarse un lote de terreno. Dicho inmueble puede pertenecer a un único dueño o a varios, pero en principio el propietario con su familia está obligado a habitar el bien. No puede tener más de "un solo" bien afectado a este beneficio en todo el país.
subir
¿Aunque sea un inmueble valioso puede afectarse igual?
En cuanto al valor del inmueble debemos decir que, si el destino es vivienda, se acepta cualquier valuación.
subir
¿Quiénes son considerados familiares para la ley?
La ley dice que se entiende por "familia" al propietario, su cónyuge y descendientes o ascendientes. Si no existieren éstos, colaterales "hasta" el tercer grado de "consanguinidad" que convivieren con el constituyente. Es decir, en la línea colateral hasta el tercer grado se encuentran incluidos los hermanos, tíos y sobrinos, pero no los primos ya que se encuentran en un cuarto grado. Quedan excluidos los parientes por afinidad, es decir suegra/o, nuera yerno, madrastra/padrastro y cuñada/o.
subir
¿Qué beneficios acarrea?
En principio el "Bien de Familia" no puede ser ejecutado o embargado por deudas de origen posterior a su inscripción, salvo por deudas provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble.
subir
¿Desde qué momento se obtienen los beneficios?
Es importante aclarar que los beneficios corren a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es decir, que si se realiza por escritura pública, desde la inscripción de ésta en dicho Registro.
subir
¿El trámite es muy costoso?
Lo primero que debemos decir es que el trámite es gratuito si se hace "personalmente" en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es necesario concurrir con el título de propiedad y los instrumentos que acrediten el parentesco (libreta de familia o partidas de matrimonio o nacimiento). No obstante, puede también efectuarse el trámite a través de su escribano de confianza, incluso al mismo momento de realizarse la escritura de compra. En algunos casos también puede hacerse a través de la vía judicial.
subir
¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?
Sí, puede afectarse un inmueble que se encuentra hipotecado. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.
subir
¿Si un inmueble ya se encuentra afectado, puede hipotecarse sin desafectar el bien de familia?
Sí, puede hipotecarse un inmueble que se encuentra afectado al régimen sin necesidad de su desafectación. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.
subir
Estado del Tiempo
Cambio Moneda