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SI USTED DESEA VENDER SU PROPIEDAD
Si usted va a vender un inmueble de su propiedad y acude a nuestra inmobiliaria, además de las previsiones sugeridas para la compra, asegúrese de lo siguiente: Los términos de la autorización de venta o y de las facultades que se da al intermediario inmobiliario sobre precio, condiciones, plazos y vigencia de la autorización. Que el inmueble se encuentra en condiciones jurídicas de ser vendido. Si se trata de empalmar operaciones (venta con compra) ver los plazos y simultaneidad de las mismas.
- En una operación de venta, ¿cómo se desarrolla la misma y cuáles son los pasos a seguir?
- ¿Qué documentación debe ser entregada por el propietario a la inmobiliaria para la venta de su inmueble?
- ¿Qué es el COTI?
- El COTI no es un impuesto, es un certificado.
- ¿Qué es la Autorización de Venta? (Se otorga una similar para el Alquiler)
- ¿Qué pasa cuando se vence la autorización?
- ¿Por qué es más conveniente para el cliente otorgar a la inmobiliaria una “Autorización de venta exclusiva”?
- ¿Qué pasa si el propietario, según informe de dominio, ha fallecido?
- Quién designa al escribano que intervendrá?
- ¿Qué herramientas se utilizan para la comercialización de propiedades?
- ¿Se puede estimar el tiempo en que se alquila o vende una propiedad?
- ¿Es indispensable colocar un cartel de venta en el frente de mi propiedad?
- ¿Quién paga los gastos del cartel?
- ¿Quién paga la comisión inmobiliaria?
- ¿Que es lo que hace del escribano en la escritura?
- ¿Cómo se distribuye el pago de los honorarios y gastos del escribano?
- ¿Cómo vendo un inmueble si me falta la documentación?
En una operación de venta, ¿cómo se desarrolla la misma y cuáles son los pasos a seguir?
La operación se inicia cuando comenzamos nuestra función, ofertar de manera correcta el inmueble en cuestión, conociendo hasta sus mas mínimos detalles, agiliza la venta y genera mejores resultados, obviamente el conocimiento del mercado y de cada cliente es fundamental de manera tal de poder cumplir con sus expectativas y necesidades, ello solamente es posible si se trabaja profesionalmente con seriedad y responsabilidad. En el momento en que la parte compradora decida la iniciación de la negociación, se suscribirá una ¨reseva de compra ad-referéndum de la aprobación de la parte propietaria¨, en ella se relejaran las condiciones propuestas para la compra: precio, plazos y forma de pago, momento de entrega de la posesión, honorarios y todo otro ítem de relevancia, en el caso que la propuesta sea aceptada por el propietario, se conforma la mencionada reserva, transformándose en ¨seña¨, siendo el paso siguiente la suscripción del boleto de compraventa y/o la escritura traslativa de dominio, en donde constan mas detalladamente las características de la propiedad, escribanía interviniente y toda otra condición particular de la operación, por ultimo, la escritura de traslativa de dominio, es el instrumento legal que ratifica la operación y junto con la inscripción en el registro de la propiedad, otorga la condición definitiva al comprador.
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¿Qué documentación debe ser entregada por el propietario a la inmobiliaria para la venta de su inmueble?
Deberá presentar fotocopias de la siguiente documentación:
Escritura pública
Reglamento de Copropiedad y Administración (en caso de que se trate de un inmueble en Propiedad Horizontal).
Planos de Construcción.(no obligatorio)
Recibos de: impuesto municipal, impuesto inmobiliario , servicio de agua corriente si corresponde.
En el caso de que la propiedad pertenezca a una Sociedad tener los estatutos, libros de actas que autoricen la venta, poderes, situación contable e impositiva.
En caso de  inmuebles rurales, planos confeccionados desde el año 1969 a la fecha
Los documentos originales quedan en poder del propietario quien los entregará en el caso de que la venta se concrete al escribano interviniente.
Tenga en cuenta que si su propiedad supera el valor de $ 600.000(pesos seiscientos mil) deberá tramitar el COTI en la AFIP.
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¿Qué es el COTI?
A partir del 01/03/2008 el titular o condómino de un inmueble (o el representante legal de sujetos “residentes en el exterior”) deberá obtener el “código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI),con carácter previo a la ocurrencia de alguno de los siguientes actos, el primero que suceda: negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación, siempre que el precio consignado en cualquiera de los actos aludidos, la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, tributos similares y el valor fiscal, resulten iguales o superiores a $600.000(pesos seiscientos mil).
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El COTI no es un impuesto, es un certificado.
Para obtener el COTI, necesita la clave fiscal. El COTI puede obtenerse vía Internet (una vez que obtenga la clave fiscal), o llamando por teléfono al 0800-999-2347. También puede obtenerse mediante el envío de un mensaje de texto al *2347 desde su celular siguiendo las instrucciones de la página web de la AFIP http://www.afip.gov.ar.
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¿Qué es la Autorización de Venta? (Se otorga una similar para el Alquiler)
La autorización de venta es un contrato que se firma entre el propietario y la inmobiliaria, facultándola a ofrecer su inmueble en venta por un período determinado, y en donde además se establece: precio, forma de pago y honorarios. Esta práctica es un requisito legal. En general, se pacta un plazo de autorización de venta de 90 días, aunque en estos tiempos en que el mercado de compraventa de inmuebles se halla deprimido a causa de la crisis global, suele extenderse a seis meses o más, en acuerdo con el cliente. El requerimiento se fundamenta en la necesidad de tener un ámbito de negociación no acotado por el tiempo y que permita accionar a la inmobiliaria desplegando diferentes estrategias de publicidad y ventas adecuadas al inmueble en cuestión. Debe tenerse en cuenta, que para este tipo de operaciones, se necesitan plazos holgados de tiempo para presentar la propiedad, contactar los posibles interesados y discutir opciones.
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¿Qué pasa cuando se vence la autorización?
Dentro de la autorización se deja establecido que si con una anticipación no inferior a los quince (15) días previos al vencimiento de la presente, no se manifiesta fehacientemente la intención de no prorrogar por un nuevo período la autorización, la misma queda automáticamente renovada en idénticas condiciones y plazo.
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¿Por qué es más conveniente para el cliente otorgar a la inmobiliaria una “Autorización de venta exclusiva”?
Porque garantiza seriedad y profesionalismo en el ofrecimiento, manejo de la información y conducción de las negociaciones. Cuando una inmobiliaria obtiene de parte de un cliente una Autorización exclusiva de venta pone toda la fuerza del equipo de ventas dirigida a la venta de su inmueble. Al obtener el control absoluto de la operación inmobiliaria, se realiza la correcta y adecuada inversión en publicidad y promoción, lográndose un trato más personalizado. El propietario se ve favorecido frente al potencial comprador puesto que éste intentará negociar con las otras inmobiliarias que también ofrecen la propiedad honorarios y precio, resultando el primero siempre en desventaja. Por otra parte, cuando varias inmobiliarias venden en conjunto un inmueble en general demuestran realizar menores esfuerzos para la venta ya que saben que deberán compartir los honorarios con otros. La experiencia ha enseñado que con varios colegas “autorizados” muchas veces se crean desagradables conflictos. Son conocidos los famosos listados de inmuebles que poseen muchas inmobiliarias que se encuentran desactualizados y a veces cuando un interesado consulta por una propiedad no saben si fue vendida por otros colegas o no recuerdan el valor ni las características de la misma.
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¿Qué pasa si el propietario, según informe de dominio, ha fallecido?
El principio general dice que puede vender solamente quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque existen algunas excepciones, ésta es una de ellas. Obviamente, con determinados requisitos. Tienen que tener tramitada la sucesión, teniendo los herederos, quienes deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
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Quién designa al escribano que intervendrá?
En principio usualmente el escribano lo designa el comprador. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.
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¿Qué herramientas se utilizan para la comercialización de propiedades?
Franco Raschetti Bienes Raíces, seleccionará las herramientas que se consideren más adecuadas para llevar adelante la promoción y ofrecimiento de cada inmueble. Entre ellos se encuentran: diarios, revistas especializadas, internet (a través de nuestra página web, y otros sitios nacionales e internacionales si correspondiere), cartelería en vía pública y mailings personalizados. Este último procedimiento permite ir a la búsqueda “Del Cliente” que consideramos “Ideal” para el inmueble en cuestión, nuestra metodología es trabajar sobre la búsqueda del usuario mediante el análisis de las virtudes y fortalezas de una propiedad. Nuestro trabajo comienza donde termina el de otros, no esperamos “el llamado” lo provocamos nosotros. Esto nos permite comprender con antelación donde se encuentra la demanda de mercado y las necesidades que el mismo tiene.
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¿Se puede estimar el tiempo en que se alquila o vende una propiedad?
No es correcto dar una estimación del tiempo que una propiedad puede estar en el mercado porque cada propiedad tiene características diferentes y la rapidez en que se pueda concretar una operación depende de la situación de mercado puntual al momento del comienzo de la comercialización.
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¿Es indispensable colocar un cartel de venta en el frente de mi propiedad?
Siempre que sea posible es muy conveniente colocar un cartel sobre el frente de la propiedad. Las propiedades que cuentan con un cartel de venta o alquiler tienen un mayor número de consultas que aquellas que no lo tienen. El cartel es una herramienta muy importante de comunicación, dado que realiza publicidad las 24 horas del día.
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¿Quién paga los gastos del cartel?
La confección, colocación y el retiro del cartel son abonados por Franco Raschetti Bienes Raíces.
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¿Quién paga la comisión inmobiliaria?
Por una operación de venta de un inmueble, los honorarios profesionales  de la inmobiliaria interviniente son del 3% a cargo de cada parte, en caso de casas, departamentos, campos y el 5% a cargo de cada parte en caso de terrenos, loteos Todos los gastos de publicidad y promoción que se utilizan para promover la venta de la propiedad estarán a cargo de Franco Raschetti Bienes Raíces.
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¿Que es lo que hace del escribano en la escritura?
Asiste y asesoran a las partes. Al transcribir la escritura el escribano, normalmente verifica los antecedentes con un estudio de títulos, protegiendo al comprador de que sean auténticos los antecedentes y no tengan vicios. Una vez firmada la escritura se ocupa de inscribir el testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
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¿Cómo se distribuye el pago de los  honorarios y gastos del escribano?
Los honorarios y gastos, según usos y costumbres dicen  que correspondan el 70% a la parte compradora y el 30%, impuesto a la venta y tasa de justicia de corresponder a la parte vendedora.
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¿Cómo vendo un inmueble si me falta la documentación?
Si usted quiere vender   un inmueble con la documentación irregular (falta de escritura, planos, sin declaratoria de herederos, con deudas impositivas, etc.), consúltenos, lo asesoraremos de cómo podrá regularizar los mismos. Contamos con un equipo de profesionales capacitados para eso.
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